중국 부동산

중국의 부동산 위기는 얼마나 심각해질 수 있을까?

컨트리 가든은 디폴트의 가장자리에 있습니다. 최악의 시나리오는 다음과 같습니다

지난주 중국 전역의 가정이 패닉 상태에 빠졌습니다. 아파트를 짓는 회사인 Country Garden은 8월 6일 쿠폰 지급에서 2,250만 달러를 놓쳤습니다. 이제 세계 최대 주택 건설업체 중 하나인 이 회사는 9월 초까지 대금을 지불하거나 수백 명의 다른 개발자를 따라 채무 불이행 및 구조 조정을 해야 합니다. 달러당 1페니에 불과한 채권 거래가 8월 14일 중단되었습니다.

 

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전국의 관계자들이 예의주시하고 있습니다. Country Garden은 중국의 2선 및 3선 도시에서 대규모 프로젝트를 진행하는 것으로 유명합니다. 이 회사의 부채는 2021년에 채무 불이행이 발생한 크고 부채가 많은 회사인 Evergrande의 부채보다 적습니다. 그러나 연초에 Country Garden은 채무 불이행 전 Evergrande보다 4배 더 많은 주택을 건설했습니다. Country Garden이 2022년 상반기에 공급한 비율로 보면 최소 144,000명의 구매자가 올해 말까지 약속한 주택을 받지 못하게 됩니다. 회사의 갑작스러운 부채 붕괴로 인해 더 많은 가족이 추위에 떨게 될 것입니다.

 

 

중국의 주택 위기는 레버리지를 제한하려는 정부의 "3개 위험선" 정책의 도입으로 측정할 때 이번 달로 세 번째가 되었습니다. 전반적으로 공무원들은 자신감과 기대를 관리하는 데 어려움을 겪었습니다. 처음에는 Evergrande가 무너질 수 있고 정부가 고통을 멈추는데 실패할 수도 있다고 믿는 관찰자는 거의 없었습니다. 최근까지 대부분의 사람들은 Country Garden이 채무 불이행에 영향을 받지 않는다고 생각했습니다. 작년 말부터 관계자들은 투자자들이 자금 조달을 편안하게 느낄 수 있고 중국 시민들이 신뢰할 수 있는 Country Garden을 포함하여 건강한 개발자들의 비공식 목록을 작성하여 시장을 진정시키려고 노력해 왔습니다.

 

최근에는 계산이 변경되었습니다. Country Garden의 문제는 Evergrande 스타일의 과도한 활용 문제가 아닙니다. 오히려 일반 대중의 신뢰 상실로 인한 희생자가 되었습니다. 이는 정부가 통제력을 상실하고 있다는 신호입니다. 코로나19 통제가 해제된 후 잠시 반등한 후 부동산 위기가 심화되었습니다. 가격이 하락하고 있습니다. 100대 개발업체의 7월 매출은 전년 동기 대비 33% 감소했습니다. 컨트리 가든은 60% 하락했습니다. 회사의 쇠퇴로 인해 시장 관찰자들은 부동산 부문에 대한 가장 깊은 두려움에 직면하게 되었습니다.

 

하나는 부동산 공급망이 붕괴된다는 것입니다. 지난 3년 동안 주택 건설을 담당하는 엔지니어링 및 건설 회사와 자재 공급업체는 개발자로부터 대금을 제때에 받지 못하는 경우가 많았습니다. 그러나 지금까지 이 부문의 중추는 압력을 견뎌왔습니다. 개발자의 자금이 부족해지면 상황이 바뀔 수 있습니다. 공급업체에 대한 지급액 감소는 이미 눈에 띕니다. s & p 에 따르면 2021년부터 2022년 사이 컨트리 가든이 해당 기업으로 이전한 금액은 2,850억 위안(440억 달러)에서 1,920억 위안으로 감소했습니다.평가기관인 글로벌(Global). 올해에는 모두 더 하락할 것이 확실합니다. 비록 가장 큰 하청업체들은 정부의 도움으로 살아남을 수 있겠지만, 현장에서 작업을 수행하는 수많은 소규모 엔지니어링 및 재료 회사들 사이에서 광범위한 붕괴를 상상하는 것은 어렵지 않습니다.

 

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또 다른 우려는 위기가 국영기업으로 확산된다는 점이다. 2021년부터 중국 개발자들은 국제 채권 시장에서 거의 완전히 배제되었습니다. 그러나 역내 부채 시장은 여전히 ​​국영 기업에 개방되어 있습니다. 시장을 지배하고 있는 대규모 중국 투자자들은 지금까지 어느 정도 안정성을 제공해 왔습니다. 그들은 홍콩의 자산 관리자처럼 개발자의 신용을 버리지 않았습니다. 어떤 변화라도 문제를 일으킬 것입니다. 그리고 최근 몇 주 동안 투자자들은 국내 채권 시장에 압력이 가해지고 있음을 지적했습니다. 국영 개발업체인 시노오션(Sino-Ocean)은 부채 상환에 어려움을 겪을 수 있다는 조짐을 보였습니다. 주택 구입자들은 더 안전하다고 여겨지는 주정부 개발업체를 선택했습니다. 위기가 국영기업에 닥치면 그 개념은 깨질 것이다.

 

개발업체의 몰락으로 중국 대형 은행이 무너질 것이라는 우려는 대부분 일축됐다. 분석가들은 은행이 개발자에 노출되는 것이 합리적이라고 말합니다. 그들은 Country Garden과 같은 회사가 몰락하더라도 살아남을 것입니다. 그러나 다른 유형의 전염은 무시할 수 없습니다. 부동산이 계속 약화되면 정부는 은행에 업계에 더 많은 대출을 제공하도록 요청할 수 있다고 브로커인 cgs - cimb securities의 michael chang은 말합니다. 이는 중국 경제가 어려움을 겪고 있는 상황에서 수익률을 낮추고 신용 배분도 제대로 이루어지지 않을 것입니다.

 

그러나 사회 안정에 대한 위협보다 공무원들의 마음 속에 더 큰 걱정은 없을 것입니다. Country Garden은 판매를 창출하기 위해 가격을 인하해야 할 수도 있습니다. 이는 경쟁을 야기하고 업계 전반에 걸쳐 가격 하락을 가속화할 수 있으며, 가격이 더욱 하락할 것이라는 희망으로 사람들이 주택 구입을 연기하게 만들 수 있습니다. 과거 경기 침체기에는 주택을 너무 일찍 구입하여 할인 혜택을 받지 못한 사람들이 항의하고 이에 상응하는 가격 인하를 요구했습니다.

 

실제로 Country Garden의 최대 채권자는 은행이나 채권 보유자가 아니라 주택 구입을 선불로 지불한 사람들입니다. 회사 부채의 약 절반에 해당하는 약 6,680억 위안이 주택 구입자들에 의해 지불되었습니다. 작년에 수천 명의 사람들이 수년간 주택 배달이 지연된 것에 항의하여 모기지 지불을 중단했습니다. 이제 컨트리 가든이 건설되는 300개 도시에서 훨씬 더 광범위한 시위가 일어날 위협이 있습니다.

 

지금까지 베이징 관리들은 부동산 시장에 직접 개입하지 않기로 결정했습니다. Country Garden에는 이번 달 지불금을 충당하는 데 필요한 2,250만 달러가 거의 확실합니다. 돈을 갚지 않음으로써 사장들은 결국 부채를 구조조정하겠다는 의지를 표명하고 있습니다. 아마도 회사가 너무 커서 실패할 수 없다고 판단했을 것입니다. 이로 인해 중앙정부는 난처한 입장에 놓이게 됐다. Country Garden이 실패하도록 방치하면 더 큰 공황, 더 많은 경제적 고통, 잠재적으로 더 많은 채무 불이행으로 이어질 수 있으며, 전염 및 사회적 불안의 위험이 있습니다. 그러나 구조 조치를 취하면 공무원들이 더 많은 구제 금융을 받을 수 있는 상황에 놓이게 되고 지속 불가능한 산업을 지탱하게 될 것입니다.